父母房产传给子女：继承还是赠与？税费与区别全解析

2025-10-25 10:31:00 杰诚财税 12

对很多家庭而言，房产不仅是安身立命的居所，更是承载家族记忆的重要资产。当父母考虑将房产传承给子女时，"继承"和"赠与"是最常被提及的两种方式。不少人会困惑：这两种方式到底有啥不一样？过户时要交多少税？后续出售又会面临哪些问题？今天我们就结合最新政策，为大家详细拆解其中的关键要点，帮你做出更适合自家情况的选择。

一、房产转让必知：涉及哪些税种？

无论是继承还是赠与，房产过户都会涉及多个税种，但国家针对家庭财产传承有不少优惠政策。我们先梳理一下核心税种及最新规定：

增值税：全额免征 根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产，免征增值税。由于增值税免征，其附加的城建税、教育费附加、地方教育附加也随之免除，这一项无需额外支出。
个人所得税：直系亲属间免征 《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）明确，房屋产权所有人将房产无偿赠与配偶、父母、子女等直系亲属，对赠与方和受赠方均不征收个人所得税。这意味着父母赠房或子女继承时，无需担心个税负担。
土地增值税：无偿转让不征收 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，不征收土地增值税。这一政策进一步降低了家庭房产传承的税负。
印花税：双方各缴0.05% 按照《中华人民共和国印花税暂行条例》，产权转移书据属于应税凭证，当事双方需按0.05%的税率各自缴纳印花税。例如一套评估价为100万元的房产，双方各缴500元，整体成本较低。
契税：继承与赠与的核心区别 这是两种传承方式税负差异的关键。根据政策，房产继承免征契税；而房产赠与需由受赠人缴纳契税，税率根据各地政策不同在3%-5%之间（如北京、上海为3%，部分省会城市可能达到4%）。同样以100万元房产计算，赠与情况下受赠方需缴3万-5万元契税。

注：以上政策整理自《中国税务报》及各地税务局官方解读，具体执行以当地税务部门最新规定为准。

二、继承VS赠与：核心区别对比

除了税费差异，继承和赠与在办理条件、灵活度等方面也存在显著不同，我们通过表格清晰对比：

对比维度	房产继承	房产赠与
办理前提	需房主去世后才能办理产权过户	房主在世时可随时办理
税负水平	极低，仅需双方各缴0.05%印花税	较高，受赠方需缴3%-5%契税+双方各0.05%印花税
灵活度	低，过户时间受房主去世时间限制	高，可根据父母意愿随时办理过户
办理流程	需先办理继承权公证（或法院判决书），再到房产部门过户	签订赠与合同后，直接到房产部门办理过户（部分城市需公证）

简单来说，继承的优势是税负最低，适合提前做好遗产规划、不急于过户的家庭；赠与的优势是灵活便捷，适合父母希望在世时就将房产交给子女的情况。

三、关键提醒：过户后子女再出售的涉税问题

很多人会忽略后续问题：房产过户给子女后，如果子女未来计划出售，两种传承方式的涉税差异依然存在，主要体现在个人所得税上：

继承房产再出售：根据规定，子女继承的房产属于"满五唯一"（房产证满5年且为家庭唯一住房）的，出售时免征个人所得税；若不符合"满五唯一"，则需按"财产转让所得"缴纳个税，税率为20%，但计税基数是"转让收入减去原房屋原值、合理费用"。需要注意的是，继承房产的"原房屋原值"以父母购买时的价格为准，而非继承时的评估价。
赠与房产再出售：与继承房产类似，若满足"满五唯一"可免征个税；若不满足，则同样按20%税率缴纳个税，计税基数为"转让收入减去赠与过程中受赠人支付的相关税费（如契税、印花税）"。这里的关键是，赠与房产的"原房屋原值"通常按赠与合同上的评估价计算，可能比继承房产的原值更高，具体需结合房产增值情况判断。