青岛杰诚财税 | 2026年个税核心政策解读：换房退税红利与扣除实操指南
2026年以来，个人所得税领域迎来多项便民政策与实操调整，既新增换房退税优惠支持住房改善，又通过完善专项附加扣除体系减轻中低收入群体税负。本文聚焦三大核心内容，拆解换房退税新政要点、个税缴纳门槛逻辑，梳理专项附加扣除易错点，为纳税人提供清晰合规的实操指引。
一、核心新政：换房可退个税，助力住房改善
为支持居民“以旧换新、以小换大”的住房改善需求，财政部、税务总局、住建部联合出台换房退税新政，政策针对性强、优惠力度明确，具体要点如下：
（一）政策基础信息
政策有效期为2026年1月1日至2027年12月31日，覆盖全国范围内符合条件的住房交易，旨在通过税收减免降低换房成本，促进本地住房市场良性循环。需注意，政策仅适用于居民自有住房交易，非住宅类房产（如商铺、写字楼）及非自有住房交易不纳入优惠范围。
（二）退税核心规则
纳税人出售自有住房后，在1年内在同一城市重新购买住房，可申请退还出售现住房时已缴纳的个人所得税，退税额度按新购住房金额与现住房转让金额的比例确定：
全额退税：新购住房金额≥现住房转让金额的，退还全部已缴纳的个税；
比例退税：新购住房金额＜现住房转让金额的，按“新购金额÷现住房转让金额”的比例退还个税，精准覆盖部分改善需求。
（三）享受条件与实操提示
两项核心条件缺一不可：一是交易城市一致，卖出与买入住房需在同一城市（含下辖县市）范围内；二是产权关联，出售住房的纳税人须为新购房的产权人或共有人之一，避免他人代买、借名购房等情况享受优惠。
实操中，纳税人需留存住房买卖合同、完税凭证、产权登记证明等材料，在新购住房完成产权登记后，通过个人所得税APP或办税服务厅提交退税申请，税务部门核对信息无误后，将退税资金划转至纳税人指定账户。
二、个税缴纳门槛：年收入多少才需缴税？
很多纳税人对个税起征点存在误解，认为年收入超过6万元就需缴税。实际上，结合基本免征额、社保公积金及专项附加扣除，中低收入群体实际税负可大幅降低，年收入10万元以下基本无需缴税。
（一）案例拆解扣除逻辑
以小张为例，其年收入10万元，各项扣除如下：基本免征额6万元/年；个人缴纳社保公积金1万元/年；专项附加扣除合计7.8万元（子女教育4.8万元/年，即两个子女按每月2000元标准扣除；赡养老人1.8万元/年，非独生子女按每月1500元上限扣除；住房贷款利息1.2万元/年，按每月1000元标准扣除）。
总计可扣除金额为14.8万元，应纳税所得额=10万元-14.8万元=-4.8万元（负数），因此无需缴纳个人所得税。
（二）核心结论与扣除要点
个税缴纳的核心逻辑是“应纳税所得额=年收入-各项扣除总额”，仅当应纳税所得额为正数时，才需按对应税率缴税。其中，专项附加扣除是降低税负的关键，2026年标准明确：子女教育、3岁以下婴幼儿照护均为每孩每月2000元，赡养老人每月3000元（非独生子女每人每月上限1500元），住房贷款利息每月1000元，合理搭配可最大化享受优惠。
三、专项附加扣除：三大易错点规避指南
专项附加扣除填报直接影响个税缴纳准确性，操作不当易引发税务预警或补缴税款风险。结合2026年政策要求，以下三大易错点需重点规避：
易错点一：住房扣除项目重复享受
住房贷款利息与住房租金不可同时享受，二选一填报。若在工作城市无自有住房，可填报住房租金（按城市分档，每月1500元、1100元或800元）；若有首套住房贷款，需填报住房贷款利息，避免两项同时填报导致扣除异常。
易错点二：赡养老人扣除额度超标
独生子女按每月3000元标准扣除，非独生子女需与兄弟姐妹分摊3000元额度，每人每月扣除上限为1500元，不可超额度填报；且扣除对象仅为年满60岁的父母，不包括祖父母、外祖父母（除非父母双亡并实际赡养）。
易错点三：子女教育扣除方式随意变更
子女教育扣除可由父母一方全额扣除（每月2000元/孩），或双方各扣除50%（每月1000元/孩），扣除方式确定后，一个纳税年度内不可随意变更。多子女家庭可对不同子女选择不同扣除方式，但需提前协商一致，避免父母双方重复扣除。
总结
2026年个税政策围绕“惠民减负、精准调控”展开，换房退税新政为住房改善提供实质支持，完善的扣除体系让中低收入群体充分享受税收红利。纳税人需精准把握政策要点：换房时严守城市、产权条件，足额享受退税优惠；个税申报时充分利用各项扣除，避开专项附加扣除易错点；同时留存好相关凭证，确保合规申报。
建议纳税人定期通过个人所得税APP核对扣除信息，每年12月完成下一年度扣除信息确认，借助“一键带入”功能简化操作，既最大化降低税负，又规避税务风险。
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